猴年春節，在深圳工作的白領李滌非（化名）按照兩年一輪換的原則，同愛人一起回了女方在廣西的老家。由于從事房地產行業，李滌非格外關注各地的樓市行情，讓他略有些吃驚的是，與2015年深圳樓市狂飆突進的情況截然不同，在自己所到訪的廣西貴港、湖南郴州等城市，房價較去年不漲反降，個別樓盤的降幅還不小。而他自己在內蒙古包頭的老家同樣如此，房價同比出現明顯下滑。
這樣的現象并不是個例。在國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售變動情況當中，價格相比上漲的城市有21個，而下降的城市則有49個。如果要用兩個字來總結過去一年來的樓市，恐怕非“分化”莫屬——在這一年里，北上廣深等一線城市樓價漲幅讓人瞠目結舌，其中深圳更以47.5%的名義增幅（實際增幅據測算高于60%）創下新的紀錄；而與此同時，眾多三、四線城市卻陷入去庫存的泥潭，即使是全國70個大中城市里，也不乏丹東、桂林、遵義、大理等一大批同比出現下滑的“難兄難弟”。
在剛剛過去的春節長假，與千千萬萬在外辛勤工作一年的普通人一樣，記者也回到了自己的家鄉，并親眼目睹了故土樓市呈現的狀況。在這一年多的時間里，各地是遭遇了城市群集聚效應之下的房價跟漲，還是在產業調整人口流出之中碰上房地產下滑的尷尬？記者節日期間的調查，或許能夠幫助讀者管中窺豹，去認清紛繁復雜的樓市表象下“分化”的實質。
一線樣本：北上廣樓市“休假”
站在宏觀大視野，樓市去庫存已經成為今年五大工作重點之一，針對三四線城市，國家也在發購房“紅包”。
就在節前，央行、銀監會聯合發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
但需求難一時間風起云涌，中原地產研究總監張大偉告訴記者，三四線城市未受到節日前新政策刺激，返鄉置業人口同比未漲，從數據看，三四線城市相比2015年春節的簽約未明顯上漲。
他認為，節日期間三四線城市的項目雖然營銷積極，但目前的新政，對返鄉購房者刺激不大，降低支付門檻，變相地提高了月供壓力。
中原地產研究中心統計數據顯示：54個城市合計簽約918套，2015年春節期間54城簽約數據為2000套左右，但這主要是因為各地簽約系統暫停節奏導致。
“舉例來說，北京簽約為0，上海簽約只有27套、廣州只有20套，深圳也為0，而南京春節期間的新建商品住宅認購量為52套，這些數據都不代表實際情況。”張大偉說。
據偉業我愛我家數據中心統計，春節長假期間雖然買賣雙方達成實際成交的量并不多，但是房源登記和買房客戶登記每天都在發生，尤其從正月初四開始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現明顯增加的態勢。
春節長假，北京樓市再次出現零開盤現象。亞豪機構副總經理任啟鑫分析，春節零開盤主要是基于季節性因素以及城市特性。他說，春節不少人離開北京、返鄉過年，在一些三四線城市甚至出現回鄉置業的小高潮。對于北京來說，需求的四散使得樓市變得相對冷清，這也是歷年來春節期間北京樓市推盤少甚至連續零開盤的主要原因。
其他一線城市也出現類似情況，網易房產數據中心顯示，除夕至大年初五（2月7日至2月12日），廣州市一手成交僅15套，其中14套位于外圍五郊區，全市成交均價因此被拉至11714元/平方米的低位。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，春節期間樓市本來就是淡季，加上推貨量不多，優惠不大，所以成交量走低。此外，鄧浩志還預計，樓市第一季度的成交量也會因此受到影響。
“整體北京目前可售庫存只有6萬套左右，但其實真實可售的商品房住宅只有4萬套左右。”張大偉說，北京、深圳、上海等主要城市，因為2015年上漲迅猛，市場接近無房可售的狀態，這種情況下很多開發商假期較長，導致春節期間一線城市基本處于休假狀態。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，北京二手樓市將在春節后快速復蘇，日均交易量將回升至春節前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再創新高。
二線樣本：熱點城市成交火爆
中指院發布數據顯示，2016春節長假期間（2月7日~2月13日）監測的15個城市中，成交總量同比上漲6.9%，其中8個城市同比上漲，7個城市同比下降，福州和合肥降幅最大。
成交量上漲的城市中，武漢漲幅超過100%居首，韶關和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二、三位。
7個成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，達72.9%，其次是合肥，跌幅達72.6%。從漲跌幅的平均值來看，8個同比上漲的城市平均漲幅達到42%，而下跌的城市平均跌幅為37%。
張大偉說，二線城市是猴年春節相對較熱的區域，購房者在春節后將依然維持春節前積極進入市場的趨勢。部分一線城市返鄉需求、三四線城市看中省城資源的需求，支撐了二線城市的高溫，預計2016年房地產市場將主要看二線城市。
春節樓市一定程度上也是2015年樓市表現的縮影。比如前述春節期間成交量居首的武漢，在去年住宅累計成交就達22.4萬套，較2014年增加4.6萬套；成交面積為2275萬平方米，較2014年上漲幅度達30%。
房價方面，2015年武漢市住宅成交均價為8594元/平方米，較2014年上漲16%，漲幅顯著。《武漢市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總人口保守估計將達到1500萬人，2050年保守估計1700萬人。武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創業人才，享受雙重的人口紅利，這對樓市穩定發展是支撐。
武漢是樓市熱點城市的典型代表，之所以被市場認同，其背后有著較為共性的經濟地理因素。中指院分析師邱青告訴記者，武漢“三環十三射”的城市交通格局愈發清晰，目前“三環”格局已成，建成的放射線達到8條。武漢主城內快速路通車里程今年底將達到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京滬。
從經濟上看，2014年，武漢GDP就已達到10069.48億元，經濟總量躋身全國城市第八。邱青說，隨著武漢市區位優勢的明顯提升，武漢市房地產業在近期也得到了快速發展。
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