樓市又放大招：沈陽大學生購房零首付政策比庫存多

理財來源：中商情報網時間：2016年03月02日 10:16 編輯：中商情報網

導讀：3月2日重要理財信息匯總：鼓勵大學生零首付，政策比庫存還多！IPO新規后首輪新股全“開板”中簽者平均賺2.5萬元；量化對沖私募表現逆天躲過A股三次大跌還能賺錢。

——樓市——

鼓勵大學生零首付：政策比庫存還多！

全國性的降稅、降利率、降首付、放開限購，各種地方性措施加起來，樓市刺激政策快要比庫存還多了。

沈陽市政府昨日出了個大招：規定在沈陽畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生公積金貸款購房的，首付比例實行“零首付”；最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房的，給予契稅全額補貼政策。

而在前一日，廣東省印發《廣東省供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》特別指出，廣州應及時調整執行住房限購政策的行政區域范圍。

安徽則出臺宅基“抵”政策：鼓勵農民退出宅基地進城購房。對自愿退出宅基地并還耕、還林的農民，進城購買商品住房（含二手住房）的，當地政府可按其退出合法宅基地的面積，給予一次性購房獎勵。

杭州市政府發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見（征求意見稿）》，其中建議，杭州公積金支持全國異地貸款、二手房房齡加貸款年限總和限制，從40年放寬到50年。

電影《大空頭》的劇情是這樣的：給你一個買不起的房子，少一些首付或零首付，少審查或不審查還款能力，然后呢，買了，每月交錢，最后，崩盤了，銀行收走了一切，包括首付月供和房子以及你有的一切。

二線強刺激、一線想刺激，2016會是樓市最后的瘋狂嗎？看看數據吧。2016年1月份北上廣深四大一線城市房價全面上漲，且量價齊升。以深圳為例官方數據：同比漲52.7%。實際漲幅：普遍在70%-80%，部分熱點區域超100%。購房代價：深圳，100平米，總價約450萬元，以平均工資7631元（南方人才市場統計數據）計，全款需50年，雙薪家庭亦需25年（首付3成20年計，月供約需兩萬元）。

然而，與房價暴漲相反的確實人口增長率負增長。根據官方數據，2015年中國城鎮化率已達56.10%。盡管城市化仍在持續，但一個危險的信號是，即便在一線城市的上海，其2015年外來常住人口也已減少了14.77萬，首次出現負增長。中國人口總數仍在增長，但增長率已持續下降，全面二孩政策在各地實施后，人口增長率雖短期可能反彈，但長期仍將呈下降趨勢。

樓市場外配資猖獗！鏈家事件只是冰山一角

在一般人眼里，房產中介僅代理房屋買賣、租賃。但是，在起底本次上海鏈家事件的過程中，我們才發現，鏈家已不是想象中的房產中介，儼然已是一家業務全覆蓋的個人金融公司。而且，圍繞房產買賣，鏈家形成了“按揭-托管-融資-理財-支付”的房產金融閉環。在左暉的鏈家版圖中，到2020年，鏈家金融凈利潤占比將從目前的10%提升到50%，金融才是鏈家的主營業務。

二手房交易中金融需求紛繁多樣，涉及交易各個環節，如贖樓、首付、托管、抵押、支付、裝修等。由于房產中介提供二手房交易全鏈條代理服務，由其提供融資“一站式”閉環解決方案有合理性，也降低了交易成本。而且，二手房交易周期長，在近年來特大城市二手房價格快速上漲，甚至“一周一價、一天一價”的情況下，為避免“反價”和違約，買賣雙方也需要中介融資來盡快完成交易。同時，中介是房地產互聯網思維最徹底的領域，房產中介電商化也支持互聯網金融的嵌入。

門檻低導致黑中介遍地都是，中介名聲不好，做事業的人不多，很多中介人員都是抱著“賺把錢就走”的想法。近期，上海樓市之飆漲一點都不亞于深圳，代理的房子一個月漲個10萬稀疏平常，而自己辛苦跑斷腿、磨破嘴的代理費也只有萬把塊錢，鬼才相信中介不想賺一把。因此，利用房屋信息完全掌握在自己手里的優勢，忽悠一下買方和賣方，賺點外快再正常不過了。

一方面，以買家競爭、賣家反價來忽悠買方向中介融資，湊首付款、尾款和全款，甚至幫賣家還抵押來盡快達成交易，操作高價位樓盤；另一方面，以買方資金緊張、周期長來拖住賣家，向賣家兜售贖樓貸，或者中介干脆買進后加價賣出，這些是常見現象。由于買賣雙方對交易流程不清楚，樓市火爆時情緒也很亢奮，加上雙方在前期已經被套住，只要房價上漲或交易達成，很多人忍氣吞聲。

房價暴漲時，沒有一個人是理性的，造成中介的膽子越來越肥，也就出現了利用瑕疵樓盤來騙取消費者融資的情況。更重要的是，中介閉環融資為炒房帶來便利，房子1-2個月內可以賺幾十萬，完全能覆蓋杠桿成本，而“3.30”新政后“先賣后買”可享受首套貸款優惠也推波助瀾。于是，首付貸、全款貸大行其道，加上中小銀行大量推出消費貸、信用貸、信用卡循環貸等等，北上深等重點城市的樓市就輕松地避開了房貸首付三成的限制，低首付和零首付大量存在。

事實上，鏈家存在的問題，其他中介一樣存在，平安好房、搜房網、世聯行等均推出了高成本的P2P互聯網金融產品，本質上都是以首付貸為主的“場外配資”。這類產品收益遠超經紀代理，中介傳統服務的成色迅速褪去。幫助買賣雙方提高杠桿，分享房價暴漲鏈條上“幫兇”角色的收益，成了中介的訴求。2015年，北上深二手住房交易額增長150%，房價大漲，炒作成風，中介等“場外配資”功不可沒。

自買自賣？拉高房價還能騙取低息貸款

繼深圳、上海房價飆升后，相對溫和的北京二手房市場，春節過后也迎來了一波跳漲行情，似有接棒滬深市場的架勢。而不斷爆出的業主加價毀約甚至惜售的新聞，也讓不少剛需及打算換房改善居住條件的人群，產生了恐慌情緒，尤其是蜿蜒曲折的長隊和過戶大廳人滿為患的圖片，經過新聞、朋友圈等渠道廣泛傳播后，上述人群的焦慮更是有增無減。

而記者在實地走訪調查后也發現，近期到中介看房的人數明顯增多，且帶看后的成交概率也較以往提高了不少，至于業主臨時提價的事情，在記者走訪的多家中介門店中，約有一半的門店工作人員表示，春節后店里確實有這樣的事情發生。不過，相比于近期房價的快速上漲，北京的租房市場價格則相對穩定。

此外，《證券日報》記者還了解到，一些人為因素也助推了房價的上漲。某國有大型商業銀行信貸部的工作人員告訴記者，目前確實有部分房主借央行信貸放水之際，聯合評估機構和銀行內部人員，以遠高于市場的價格自買自賣，騙取銀行低息貸款。“國有四大行沒聽說還，主要是一些中小商業銀行這么做，當然評估機構和銀行也會相應收取一筆費用。”上述銀行人士稱。

對此，有業內專家指出，這種情況對銀行來說風險極大，對金融系統的破壞也是顯而易見的，同時還使得房價出現非理性上漲，對房地產市場的健康發展也是極為不利的。

日前，網上流傳一則貸款歪招，內容主要為“目前核心城市房地產仍然是最受歡迎抵押品，假如我有一套房價值1000萬元，自己公司資金流又緊張。于是我找中介勾結，拉漲到1500萬元‘賣’給我親戚或鐵桿朋友。首付三成，可以貸款1050萬元，于是我手里就有了1050萬現金”。雖然不少人表示這一方法并不可行，但記者就此事咨詢了某大型商業銀行的相關人士，其透露這一情況確實存在。

“像我們國有四大行，內部管控非常嚴格，想做高房價多拿銀行的低息貸款，幾乎不可能，但確實有一些中小銀行在這么做，評估機構也參與其中，畢竟利潤可觀，但如果我們行指定的評估機構被發現參與，肯定是要被剔除出名單的。”這位負責銀行個人貸款業務的人士稱，“當然這些銀行也不是誰的生意都做，基本上這些房主還是有點實力信用的那種，拿了這些錢過一陣還是會還回來的，幾方也有抽屜協議，所以上面才會睜一只眼閉一只眼，當然難免也有跑路的，所以風險還是不小的，一旦被查處，很可能要負擔刑事責任”。而據記者了解，部分上市的銀行也參與其中。

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