財政部網站3月24日同時發布《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》四個文件，營改增試點細則全部落地。
根據試點辦法，在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產(應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。同時將增值稅稅率定位0、6%、11%、17%四檔。自今年5月1日起開始實施試點的建筑業、房地產業適用稅率為11%，金融業、生活服務業適用稅率為6%。
今年兩會期間，李克強總理在2016年的政府工作報告中就提到，營改增要確保所有行業稅負只減不增，全面實施營改增后，全年將減輕企業稅負5000億元。
對于此前大家關注的二手房交易增值稅問題，文件明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
此外，對于大家關注的投資業務如何征收增值稅，文件規定：直接收費金融服務，以提供直接收費金融服務收取的手續費、傭金、酬金、管理費、服務費、經手費、開戶費、過戶費、結算費、轉托管費等各類費用為銷售額。
同時，文件規定，金融商品轉讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。轉讓金融商品出現的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現負差，可結轉下一納稅期與下期轉讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現負差的，不得轉入下一個會計年度。
文件稱，金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加權平均法進行核算，選擇后36個月內不得變更。金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發票。
【營改增落地開發商稅負是增是減？】
明源地產研究院曾對營改增后，建筑業、房地產行業無法取得增值稅發票的項目進行研究。
建筑業無法取得發票的項目包括：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。
而房地產業則主要包括：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票。
目前房地產行業流行“小股操盤”，很多項目聯營合作，很多不是合法的正規企業，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發票，也沒有索取發票的意識。在營業稅下，以工程總造價為計稅依據計征營業稅，與成本費用關系不大。
上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元分析，土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發票的項目，未來有可能會效仿農產品，通過固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項目，還是需要取決于公司合作企業能否提供抵扣發票。
對此，明源地產研究院曾建議，企業應該多選用具備一般納稅人資質的合作伙伴。
但對房地產企業來說，選用有資質的供應鏈企業容易，如何消化高企的成本卻是難題。
一旦要求下游供應鏈企業全額提供增值稅專用發票，供應鏈企業很有可能會提高銷售價格，進而增加房企的成本壓力。
【二手房營改增落地你將少繳多少稅？】
通知顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于北上廣深四個一線城市，通知要求購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的另作規定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
對于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，可通過此類征收率的方式，適當進行市場管控，進而抑制部分投資投機需求。
嚴躍進表示，對于普通住房，持有2年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業稅政策，但計稅方法并非此前傳言的(售出價-買進價)×5%。
通知顯示，二手房交易應扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率。
一套210萬元的普通住宅滿2年，應納稅額=210÷(1+5%)×5%=10萬元；營改增之前的征稅額=210×5%=10.5萬元。
顯而易見，同等條件下的征稅條件，營改增后較之前稅收成本節約4.76%。
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