2019-2025年苏州市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

2019-2025年苏州市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告

报告目录

第一章城市发展创新趋势分析 10

第一节城市开发创新思维分析 10

一、导入创新视野：重新衡量国际城市 10
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 16
三、城市战略创新：生态经济城市 17
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 18
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 19
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用 20
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 21
八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案 22
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 23

第二节创新型城市建设的基本模式 24

一、工业创新主导型模式 24
二、服务创新主导型模式 24
三、文化创新主导型模式 25
四、科技创新主导型模式 25
五、机制创新主导型模式 25
六、多驱联动创新型模式 25

第二章中国城镇化发展形势分析 27

第一节中国城镇化发展进程 27

一、中国的城镇化进程分析 27
二、中国城市规模增长情况 27
三、中国重点城市经济指标 29
四、中国各地区城市建设情况 30
五、中国主要城市群发展情况 31
六、城镇化对国民经济的贡献 57

第二节中国城镇化产生的问题分析 58

一、中国城镇化建设特征分析 58
二、中国城镇化建设误区分析 62
三、中国城镇化模式困境分析 66
（一）城市区域发展失衡 66
（二）城市规模质量失衡 67
（三）城市功能定位缺失 67
（四）资源环境问题突出 68
（五）城市治理能力滞后 68

第三节中国新型城镇化战略解读 69

一、新型城镇化要旨分析 69
二、新型城镇化特点和要求 70
三、新型城镇化的革新方向 71
四、新型城镇化的推动措施 72
五、新型城镇化改革突破口 74
（一）土地流转改革分析 74
（二）户籍制度改革分析 74
（三）城市群发展战略分析 76
（四）新型城镇化利益分配革新 77

第四节中国新型城镇化健康发展的质量分析 77

一、新型城镇化健康质量的内涵界定 77
二、新型城镇化健康质量评价指标体系 78
三、中国新型城镇化健康质量评定分析 79
（一）主要城市新型城镇化健康质量现状 79
（二）对新型城镇化健康质量问题的建议 81

第三章城市更新内涵理念分析 84

第一节城市更新的基本概念 84

一、城市更新概念的内涵 84
二、城市更新的主要内容 84
（一）城市产业结构调整 84
（二）城市功能定位调整 84
（三）确定城市适宜人口 84
（四）确定城市开发强度 84
（五）城市空间形象定位 85
（六）城市用地布局与结构调整 85
（七）城市道路交通系统更新 85
（八）城市文化复苏与更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分类 85

第二节城市更新的起源 86

一、城市更新的背景与发展阶段 86
二、城市更新的理论基础 87
三、中国城市更新兴起的原因及背景 88

第四章苏州市城市更新市场环境分析 90

第一节苏州市地域环境分析 90

一、地理位置 90
二、自然环境 90
三、生态气候 90
四、矿产资源 90

第二节苏州市宏观经济环境分析 92

一、苏州市GDP增长情况分析 92
二、苏州市固定资产投资分析 92
三、苏州市城乡居民收支情况 93
四、苏州市投资结构情况分析 93

第三节苏州市房地产政策环境分析 94

一、房地产政策环境综述 94
二、二三线城市限购政策 96
三、苏州市房地产重要政策 98
（一）《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》 98
（二）《关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）》 100
（三）《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》 103

第四节苏州市房地产行业社会环境分析 105

一、人口数量分析 105
二、消费市场分析 106
三、招商引资情况 106
四、居民住房情况 107

第五章苏州市土地市场分析 108

第一节苏州市城市规划布局 108

第二节苏州市土地供应分析 108

第三节苏州市土地成交分析 108

二、成交地块用地面积 109
三、成交地块的容积率 111
四、成交地块受让单位 112

第四节苏州市土地成交价格 113

第六章苏州市城市更新投资机会研究 115

第一节苏州市房地产投资市场发展现状 115

一、苏州市房地产投资金额分析 115
二、苏州市房地产市场供应规模 115
三、苏州市商品房销售情况分析 115
四、苏州市商品房市场价格趋势 116

第二节苏州市城市发展战略规划 117

一、苏州市城市发展定位 117
二、苏州市城市总体布局 117
三、苏州市城市发展目标 118
四、苏州市城市发展政策指引 118
五、苏州市城市发展布局 118
（一）交通体系规划 118
（二）居住环境规划 118
（三）绿化城市规划 119

第三节苏州市城市更新房地产企业机会分析 119

一、苏州市城市更新项目发展现状 119
二、苏州市城市更新与文化遗产 120
三、苏州市城市更新项目大全 120
（一）保障性安居工程项目 120
（二）旧城区改建项目 121
（三）人居环境建设项目 122
四、苏州市城市更新市场竞争形势 123
五、苏州市旧城更新成功经验分析 124

第七章城市更新项目开发运作要点 129

第一节城市更新项目 129

一、城市更新项目价值链条 129
二、城市更新土地运营阶段 129
（一）前期准备 129
（二）拆迁实施 130
（三）开发实施 131

第二节城市更新主要的运作模式对比 132

一、城市发展基金模式 132
二、MUT模式 133
三、SUR模式 133
四、IDP模式 134

第三节项目盈利模式优劣势对比 134

一、城投自主进行一级开发 134
（一）模式运作流程 134
（二）模式利弊分析 135
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率 136
（一）模式运作流程 136
（二）模式利弊分析 136
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 137
（一）模式运作流程 137
（二）模式利弊分析 138
四、城投取地自主进行二级开发 140
（一）模式运作流程 140
（二）模式利弊分析 140
五、城投取地转让变现 140
（一）模式运作流程 140
（二）模式利弊分析 141
六、合作取地进行二级开发 141
（一）模式运作流程 141
（二）模式利弊分析 142
七、BOT项目转让 142
（一）模式运作流程 142
（二）模式利弊分析 143

第八章全国旧城改造重点案例分析 144

第一节 “新天地”项目案例分析 144

一、项目地块特征 144
二、项目开发特点 144
三、项目开发成本 144
四、项目整体策略 145
（一）项目定位 145
（二）项目规划理念 145
（三）项目整体框架 145
五、“新天地”项目营销艺术 146
六、“新天地”项目成功效应 146

第二节中远两湾城项目案例分析 147

一、项目地块特征 147
二、项目开发特点 147
三、项目开发成本 148
四、项目整体规划 148
五、项目开发策略 149
六、项目经济评价 150

第三节江南新苑项目案例分析 150

一、项目地块特征 150
二、项目开发特点 151
三、项目设计分析 152
四、项目整体规划 154
五、物业经营统筹 157
六、项目事件营销 157

第四节金色夏威夷项目案例分析 158

一、项目地块特征 158
二、项目整体策略 159
三、商业项目策略 159
四、写字楼的策略 160
五、公寓策略分析 161
六、成功策略解读 161

第九章苏州市城市更新项目定位策略 162

第一节城市更新项目发展策略 162

一、区域发展配合整体规划 162
二、打造城市形象，创立区域品牌 162
三、保留传统文化，传承历史文明 162
四、市场为导向，建设新商业中心 163
五、整合多种资源，促进旅游业发展 163

第二节城市更新项目区域战略定位 163

一、定位依据 163
二、战略定位 166
三、定位描述 166
四、实现方式 167
五、效益评估 167

第三节区域形象定位 168

一、定位思路 168
二、形象因素 168
三、定位阐述 169

第四节城市功能与产业设置原则 169

一、区域特色原则 169
二、适当多样化原则 169
三、相对集中原则 170
四、互补发展原则 170

第五节区域城市功能与产业结构定位 171

一、可发展的功能与产业 171
（一）城市功能设置 171
（二）产业设置 172
二、功能与产业配置 173
（一）基础功能 173
（二）核心功能 173
（三）相关功能 174

第十章苏州市城市更新项目整体包装及推广策略 175

第一节招商引资策略 175

一、产业链招商五步走策略 175
二、解决招商引资土地问题的实用方案 176

第二节整体包装策略 176

一、总体形象策略 176
二、历史文化概念包装建议 177
三、商业概念包装建议 177
四、现场包装建议 178
五、项目宣传及推广 178

第三节招商引资模式设计 180

一、招商项目设定 180
二、招商方式设定 181
（一）传统招商引资方式 181
（二）现代主要招商引资方式 181
（三）苏州市主要的招商方式 182
三、招商政策措施设定 182
四、招商形象展示设定 183
五、招商引资计划 183
（一）招商客户目标锁定 183
（二）招商区域目标锁定 184
（三）招商引资步骤 184

第四节项目招商应注意的几大问题 185

一、招商引资政府角色扮演的问题 185
二、“政策优惠”不如诚信服务 185
三、招商引资要有所选择 186
四、关注引资新变化 186

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