三、“十四五”規劃建議稿指導房地產行業發展

11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導向，對于十四五的房地產發展等有積極的指導意義。

資料來源：中商產業研究院整理

長達兩萬字的文件，直接涉及房地產的不過數百字，主要內容為總的來說，房地產是比較特殊的行業，它既具有實體經濟屬性，也有較強的金融屬性。文件要求關注金融風險，強調均衡發展，實現房地產與上下游、產供銷的有效銜接。同時促進住房消費健康發展，突出住房促消費價值，“穩”字當頭。此外，保障性住房和租賃住房迎來發展大機遇。值得注意的是國家倡導“新型城鎮化”，以人為核心，告別造城運動。

四、“十四五”新型城鎮化催生房地產市場新機遇

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。簡而言之，新型城鎮化不僅是人口的城鎮化，而是人口、土地、產業更好結合的城鎮化，是破除戶籍制度壁壘、增加土地流轉能力，增強城市集聚效應的城鎮化。下個十年，隨著要素市場化改革的深入，國內“人地錢”流動能力及匹配程度逐步提升，催生房地產市場迎來新機遇。

1、新型城鎮化建設：推進農業轉移人口市民化

自2014年《國家新型城鎮化規劃》及《推進戶籍制度改革意見》頒布以來，推進農業轉移人口落戶城鎮就一直是城鎮化和戶籍制度改革的重要工作。近年來落戶限制全面取消的城市范圍不斷擴大，超大特大城市的落戶條件也有一定的放松。

2016年國務院出臺，《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。2019年4月8日，國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》明確提出，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，并強調放開放寬落戶條件。今年國家發改委下發了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》（以下簡稱《任務》），提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規模配置”，是逐步消除城鄉二元體制、促進城鄉融合發展的關鍵舉措。同時明確要求增強城市集聚效應，完成戶籍城市化目標，進一步消除大城市落戶壁壘。

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新型城鎮化是未來需求端確定性最強、最值得期待的紅利之一。隨著新型城鎮化進程的推進，人口將持續向大城市和都市圈集中，中國房地產銷售將得到有利的支撐。

2、新型城鎮化建設：優化國土空間布局

隨著新型城鎮化建設不斷推進，都市圈的形成是中心城市與周圍地區資源要素雙向流動的結果。對特大城市和大城市而言，未來最根本的經濟基礎是商業服務和金融部門，而傳統的制造業及工業部門將逐步分散至更低層級的地區。以上海、北京為代表的一線城市，目前都面臨土地建設用地指標不足的問題。

10月29日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議公報發布。全會提出，優化國土空間布局，推進區域協調發展和新型城鎮化。民盟中央經濟委副主任、中國城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎分析，在國土空間布局上必須強化落實國家的區域重大戰略、區域協調發展戰略和主體功能區戰略等各項要求;必須科學謀劃高品質的城市空間，優化產業空間布局，打造美麗宜居鄉村空間，構建山清水秀生態空間。

4月9日，中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，將土地要素放在首位，并指出“建立健全城鄉統一的建設用地市場、城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責”。這意味著長期以來建設用地集中審批制度將進行改革，若如此改革方案順利推進，則可能是歷史性的突破。與此同時，鼓勵盤活存量建設用地、深化農村宅基地制度試點改革，將進一步增強土地資源優化配置理念，具有很強的戰略導向性。不僅如此，土地資源優化配置有助于推動勞動力和資本在更高水平上流動，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。

未來隨著城鄉戶籍制度和土地制度的改革推進，人口和土地市場流動愈發活躍，信貸與基建也會向內陸地區逐步傾斜，生產線遷移也會對內陸部分二三線城市的房地產業帶去新的機遇。高質量城鎮化建設將有更大的聚集效應，房地產市場也將迎來新的機遇。

更多資料請參考中商產業研究院發布的《中國房地產行業市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業情報、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、十四五規劃、產業招商引資等服務。