二、2021年房地產行業發展趨勢

1、堅持“房住不炒”原則

當前，樓市調控嚴格，國家層面多次強調房住不炒。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產調控。十四五規劃意見稿也要求堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”。

《加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局》文章強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

近日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽接受媒體采訪表示，2021年，住建部將重點抓好8個方面的工作，其中包括“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩妥實施房地產長效機制方案，著力穩地價、穩房價、穩預期”。

中央經濟工作會議提出，要因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，住建部將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

2、大力發展長租房市場

自2015年，我國開始大力支持住房租賃，多次發布政策推進市場發展。2016年，國務院就曾出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出建立購租并舉的城鎮住房制度，完善城鎮住房保障體系住房保障采取實物與租賃補貼相結合并逐步轉向租賃補貼為主，加快發展專業化住房租賃市場。2020年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其明確提及，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

十四五規劃意見稿和雙循環戰略文章均要求完善長租公寓政策。中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年要抓好的重點任務之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜。降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。預計2021年中國將大力發展租賃市場。

據我愛我家相關研究，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預計到2025年，租賃市場規模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場規模將達到4.6萬億元，有接近3億人通過租房實現“住有所居”。政策支持下，我國租賃市場將迎來快速發展。

數據來源：我愛我家、中商產業研究院整理

3、房企財務降杠桿將成主旋律

Wind數據顯示，截至1月7日，上市房企已發行13只美元債。根據各房企公告披露來看，募資用途多為現有債務再融資。貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長28.7%。2021年房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關，房企償債壓力繼續攀升。

預計2021年房企財務降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降。“三道紅線”將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。

更多資料請參考中商產業研究院發布的《中國房地產行業市場前景及投資機會研究報告》,同時中商產業研究院還提供產業大數據、產業情報、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、十四五規劃、產業招商引資等服務。