深圳市各區域“工業上樓”項目分布：

資料來源：中商產業研究院整理

從企業來看，據不完全統計，參與深圳“工業上樓”的企業，主要以央企、國企為主導，包括中集、深業、中糧、華潤、深投控等。其中，如中集在深圳光明區政府旁打造了深圳中集智園；深業在龍崗打造了光學智造谷，在大鵬新區打造了壩光國際生物谷；深投控聯手寶安區政府打造了深圳最大“工業上樓”試點園區新橋東先進制造產業園。

三、深圳市“工業上樓”發展前景

1.“工業上樓”為實現增量產業用地目標提供有力保障

保持制造業在深圳GDP中30%左右的穩定比例，是避免城市產業空心化，為科技創新和其他服務業筑牢根基的重大問題。目前深圳工業建筑面積約2.54億平方米，規劃到2035年工業建筑面積3.96億平方米，增量工業用地僅9平方公里。未來規劃增量高達1.42億平方米，無法通過增量用地實現。深圳工業用地“毛容積率”僅1.15，假定全市20%工業用地實現容積率4.0的“工業上樓”，理論上可新增產業用房1.26億平方米，基本實現增量目標。

2.“工業上樓”成為導入高端制造和先進產能的有效切入點

“20+8”產業集群亟需尋求新產能導入路徑。深圳市規劃建設“20+8”新型產業園區，必須著眼長遠、適度超前建設新的優質空間。產業轉型升級的關鍵，在于培育新動能，導入新產能，實現新增量，特別是形成一批“燈塔工廠”“頭雁”企業。新產能需要新空間、新環境，租價不是決定性因素。“工業上樓”通過高強度、集約化成片開發，形成高質量、專業化產業園區，對新型產業和科技企業吸引力很大。

3.“工業上樓”有助于實現空間集聚，強化產業鏈協作

要實現產業鏈建鏈、補鏈、強鏈，打造扎根深圳、鏈主強大、自主可控的高端制造產業集群，就必須形成上下游企業集聚，增強產業吸附能力，實現“上下游就是上下樓”，節約運輸費用，減少信息溝通成本，共享公共資源。

4.“工業上樓”是實現產城融合的新途徑

“工業上樓”項目將落實“三生”“三創”“三平衡”要求。“三生”是指生產、生活、生態“三生融合”，職住平衡、產城融合、生產空間高質、生活空間便利、生態環境優美。“三創”是指創新、創業、創投“三創結合”，激發年輕人創新活力，打造創新城區，形成濃厚的草根創業創新氛圍，吸引社會資本，孵化大量初創企業。“三平衡”是指運營與財務、投入與產出、社會效益與經濟效益“三個平衡”，實現供給可持續，租金可預期，經驗可復制。

在增加產業空間的同時，“工業上樓”通過物理形態再造，科學規劃建設市政道路、城市綠化，現代、美觀的建筑形態改變了城市面貌，實現了生產空間、生活配套、生態環境共贏。

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