三、城市篇

近6成城市成交同比下滑

二季度继续底部徘徊

经历了2016年成交火热之后，在政策普遍收紧、供应不济以及价格涨幅过快之下，多数城市进入调整期，成交量同、环比均有不同程度下滑，部分城市月度成交量甚至低至近2年新低。基于政策环境和供应不足，我们认为二季度整体成交量继续走低为大概率事件。

1、50城成交同比回落20%，一线锐减近4成而三四线表现最好

CRIC数据显示，2017年一季度50个重点城市商品住宅合计成交5865万平方米，环比锐减36%，而同比降幅也达20%。其中一线降幅最高，而三、四线城市表现亮眼。

一季度成交回落符合预期，主要由两方面因素所致：第一，限价导致热点城市供应量偏紧，更造成个别城市成交下滑与部分项目热销的“奇景”。第二，政策加码、效力叠加，抑制需求同时提升市场观望情绪。

另外，考虑到年末、年初行情差别较大，因此环比下滑在情理之中，但仍有4成城市成交好于去年同期，且主要集中三、四线城市，一方面是返乡置业的影响；另一方面在调控压力与房价趋高之下，更多三、四线城市市场受到青睐。总体而言，政策面去库存与调控并存，进一步加剧的各城市房地产市场的分化，从各线城市来看：

1）一线城市下滑尤为显著，仅广州市场保持一定热度。一季度北京、上海、深圳成交量同环比均下跌，其中政策更为严厉的沪、深两城跌幅较大，同比跌幅均在70%左右。广州由于此前政策宽松、房价相对较低，因此市场仍保持一定热度，成交量同比仍上涨9%。

2）二线城市调控政策对市场影响程度不同。第一，去年四季度以来出台政策的调控城市跌幅较大，典型的有武汉、南京、济南、苏州等，其中武汉同、环比跌幅均在4成左右，苏州成交量同比下滑达70%，为二线城市跌幅最大；第二，调控力度不大或调控时间较晚的城市市场热度并未衰退，如青岛、重庆、南昌等。青岛成交量同比上涨39%，创下近5年一季度同期最高。第三，高库存城市沈阳、长春在去库存的刺激下，表现中规中矩。其中沈阳较为亮眼，一季度成交同比上涨12%，库存风险也在逐步下降。

3）三、四线城市受益于需求外溢与返乡置业，部分城市量价齐升。数据显示，一季度24个三四线城市成交量共计1341万平方米，同比下滑10%，其中过半数城市一季度成交量同比上涨，返乡置业的热点城市如南平、宜昌、湘潭等涨幅较大。值得注意的是，常德一季度成交量超过100万平方米，同、环比分别上涨55%和62%。

      2、一、二线城市成交将持续低位，部分三四线城市或迎来政策利好

当前，调控政策仍在加码，一、二线城市频频升级，部分三、四线城市也加入调控，二季度出现“小阳春”行情概率不大。

一线城市调控最严，尤其是供应端限制，制约成交量上升，继续保持量跌价稳的格局。其中，广州之前政策相对最温和、市场持续火热，随着一季度调控力度加大，成交量下跌将会比其他三个城市更明显。北京在二套房认定和首付比例方面的调整也将极大抑制成交回升。

二线城市整体成交量仍将底部徘徊，各城市间分化仍会加剧。首先，是多次调控升级的城市，如杭州、南京、合肥等城市，自去年四季度以来政策调整已达5次之上，政策愈发偏紧导致市场观望情绪浓郁，成交继续萎缩概率较大；其次，今年首次出台政策的青岛、长沙等此前市场较为火热城市，交易量继续下滑；最后，高库存城市如沈阳、长春、大连等城市在去库存政策刺激下，成交量或将率先回暖。另外，例如重庆、武汉、济南等城市，未来政策仍有加码可能，二季度成交量仍以稳为主。

三、四线城市迎来政策性行情，尤其是环核心城市圈以及自身人口多、经济较强的城市。第一，多数三四线城市仍处刺激政策利好期以及新型城镇化的进程加快，返乡置业动力十足；第二，由于当前环一线城市周边的三四线调控力度相对温和，热点一、二线城市部分需求溢出，对三四线城市去库存带来实质性利好。